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L'immobilier

L'immobilier au service de l'éducation ... une vision prophétique !

La Congrégation de la Présentation de Marie est propriétaire d'un certain nombre de biens immobiliers à usage scolaire. Dans la plupart des cas, cette possession est en son nom propre, et dans une minorité de cas au nom de S.C.I. (Sociétés Civiles Immobilières).
Pour gérer ce patrimoine, elle a défini depuis une vingtaine d’années une politique de l’immobilier. Trois principes s’appliquent plus particulièrement à l’immobilier scolaire.

-La détermination d’un loyer et son application
-Une participation active à la gestion des établissements
-Une gestion organisée

( Extraits de la conférence de Monsieur BERNET, responsable de l’immobilier pour la Congrégation, le 21 décembre 2002 à Bourg Saint Andéol )

1 - La détermination d'un loyer et son application

Les loyers sont destinés à couvrir les dépenses de fonctionnement. Il s’agit principalement de l'impôt foncier, de l'assurance propriétaire, des travaux du propriétaire tels que les définit l’article 606 du code civil (clos, couvert, amené et départ des fluides), et surtout de la dotation aux amortissements qui est destinée au financement des futurs investissements.

Déterminer quel est le bon loyer pour un établissement scolaire est vraiment la question qui s’est posée....

Après une étude et une comparaison entre les établissements, il a été proposé puis adopté, un ratio susceptible de respecter l’équilibre de gestion des uns et des autres.

Il s’agit du rapport entre le montant du loyer et celui du total des produits d'exploitation.

Lorsque ce ratio (montant du loyer/total des produits d'exploitation) se situe autour de 6% pour les écoles primaires, et autour de 8% pour les collèges lycées, les établissements peuvent fonctionner et honorer leurs obligations de locataires.

Pour la Congrégation, l'application de ces ratios est correcte pour les gros établissements, mais insuffisante pour les petits. Le montant du loyer d'une petite école ne couvre jamais les dépenses que la Congrégation doit supporter. Mais cela correspond à une péréquation et donc à sa mission. Le critère de rentabilité n'est pas recherché (il faudrait alors fermer tous les petits établissements), c'est celui de l'équilibre global qui est poursuivi.

Pour appliquer concrètement ce principe, la Congrégation a choisi d’adopter une méthode incitative....

 

2 . Une participation active à la gestion des établissements

Au delà des investissements qu’elle peut être amenée à financer dans le cadre précédent, la Congrégation manifeste aussi l’intérêt qu’elle porte aux établissements par sa présence dans les conseils d’administration. Les rapports ne se placent pas sur le strict plan du droit privé, dans une relation simple de propriétaire à locataire.

Les établissements ont des racines, la Congrégation aide à les entretenir. Son seul but est la poursuite de l'œuvre dans l'esprit de la fondatrice, à l'exclusion de toute notion de mercantilisme.

Sa présence est de droit lorsqu’elle possède la tutelle. Dans les autres cas, elle assiste aux conseils d’administration en sa qualité de propriétaire.

Elle est représentée, le plus souvent, par le responsable de la gestion de l’immobilier. Ce dernier ne se confond pas avec la tutelle, mais le compte rendu mensuel qu’il réalise au Conseil Provincial constitue aussi une source d’informations pour le Conseil de Tutelle.

Attentif aux projets et à la gestion des établissements, il partage son expérience et propose la participation de la Congrégation chaque fois que cela est possible. Interlocuteur privilégié du Directeur et du Président d’OGEC, il se tient à leur entière disposition.


3 . Une gestion organisée

Comme tout établissement, la Congrégation est soumise aux règles économiques en vigueur. Elle établit un budget prévisionnel, assure le suivi des loyers et planifie ses travaux.

En début d’exercice (aux mêmes dates que les établissements), la Congrégation établit un budget prévisionnel en fonction des produits et charges prévisibles.
Les ressources étant constituées exclusivement des loyers, elle a été amenée à en perfectionner le suivi. C’est ainsi qu’elle a privilégié le paiement mensuel au détriment du paiement trimestriel d’avance. Ce dernier pénalisait la trésorerie des établissements et n’était pas toujours respecté.

Pour les travaux d’entretien et de réparation, la Congrégation procède à une planification annuelle. Durant l’exercice, au cours de ses déplacements ou à la demande des locataires, le responsable de l'immobilier inventorie et chiffre les travaux du propriétaire.

La dimension et les produits du parc immobilier de la Congrégation ne permettent cependant pas toujours d'effectuer la totalité des travaux qui seraient souhaitables. Il faut parfois faire des choix et fixer des priorités. C'est le rôle du Conseil Provincial.

Pour les travaux qui relèvent de l’investissement, une planification à plus long terme (5 ans) est réalisée et réactualisée chaque année. Pour l'établir, il est tenu compte :

- des besoins des établissements
- des projets présentés
- des ressources (ventes, réalisation de la dotation aux amortissements, emprunts éventuels)
- des études (faisabilité, rentabilité)

Là encore, c’est le Conseil Provincial qui décidera. L'exécution de ces programmes est confié au responsable de l'immobilier en liaison avec l'économe provinciale.

 

Conclusion

La politique de l'immobilier de la Province de France est appliquée depuis vingt ans. Elle repose sur un partenariat actif avec les acteurs responsables de la gestion dans les établissements (Direction et OGEC) . Ses principes ont pour finalité de participer avec eux, à la pérennité de ses œuvres.